Dictamen de Viabilidad Territorial (DVT)
El Dictamen de Viabilidad Territorial (DVT) es un análisis privado de Urbakasa que facilita la venta de tu terreno. Con él, el próximo interesado en comprarlo recibe lo que normalmente le llevaría semanas investigar por su cuenta, y eso te ayuda a cerrar la venta en menos tiempo.
El DVT no es un documento gubernamental, ni notarial.
Contenido del dictamen
bloques de análisis, cada uno con cada dato trazado a una fuente oficial verificable.
INEGI, IIEG, catastro municipal y el propio propietario cruzan cada dato de identidad del activo — el terreno queda descrito con el mismo nivel de detalle que usa el comprador institucional para decidir. Con el terreno bien descrito, sigue la primera pregunta de todo comprador: ¿su situación legal está en orden?
Escritura, RPP, catastro, Poder Judicial, CONANP, SCT y SEMARNAT — el terreno llega listo para el comprador, sin preguntas legales abiertas. Y con la parte legal despejada, sigue la pregunta que de verdad mueve la decisión: ¿qué se puede construir ahí?
Constancia municipal, PDU, plan parcial y ordenamiento ecológico/metropolitano vigentes — lo que se puede construir no depende de una interpretación, sino de lo que ya está documentado. Confirmado el uso de suelo, falta confirmar si el terreno tiene lo necesario para operarlo.
Disponibilidad de agua y energía verificada — concesión, subestación más cercana con tensión, capacidad instalada y costo estimado de acometida. La energía es un dato; el agua, en cambio, necesita su propio análisis.
Acuífero, calidad de agua, riesgo de inundación y volumen disponible — se sabe desde el inicio cuánta agua hay y en qué condición está. Con el terreno y sus recursos ya claros, falta un número que casi nadie tiene antes de comprar: cuánto cuesta dejarlo listo.
Pendientes, cortes y rellenos necesarios, con el costo estimado de habilitación del terreno — antes de comprometer el proyecto, no después. Y una vez que sabes cuánto cuesta habilitarlo, queda una pregunta más incómoda: si el precio pedido tiene sentido.
Comparables de oferta en tu corredor, más los indicadores que más pesan según el uso previsto del terreno. El análisis puede considerar, cuando corresponda, mano de obra disponible, déficit de vivienda, índice de precios y otras variables sectoriales. Con el precio ya contextualizado, el Dictamen va un paso más allá de confirmar que el terreno cumple.
Qué uso puede tener el terreno y qué escenarios de valorización se desprenden de cada alternativa, con cifras propias de tu activo dentro del documento entregado. Definido el qué y el cuánto, falta resolver el cómo: la forma en que se estructura la operación.
Plantea la ruta de cierre (compraventa, fideicomiso o coinversión) y da una orientación fiscal preliminar. Orienta, pero no define ni certifica nada: se confirma con tu asesor fiscal. Con la estructura sobre la mesa, todavía queda nombrar lo que nadie quiere descubrir después de cerrar.
Riesgos técnicos y jurídicos del activo, más una lectura aparte de reputación ambiental de la zona o atención regulatoria del corredor — lo que se negocia es un riesgo ya evaluado, no uno oculto. Y un riesgo evaluado solo vale si también se sabe qué tan bien conectado está el terreno.
Accesos, distancia a nodos logísticos y próximos pasos concretos para activar el valor de la ubicación. Falta un último nivel de detalle: qué hacer con cada parte específica del terreno.
Distribución del terreno en sub-zonas de uso potencial — por ejemplo, logística ferroviaria en la franja que colinda con vía férrea, cuando aplica. El terreno deja de discutirse como un bloque uniforme: cada parte, con el uso que mejor le corresponde.
El DVT aplica a cualquier macrolote del país. La profundidad de cada bloque puede variar según el estado, el municipio y las condiciones del terreno — la calidad del análisis nunca cambia, solo la cantidad de fuentes disponibles.
Ver DVT completo en PDFEl Dictamen reúne todo lo que normalmente se pide semana tras semana — mercado, energía, agua, documentación. Con él, tu terreno deja de acumular semanas o meses antes de llegar a una negociación.
Cómo funciona
días hábiles, contados desde que recibamos tu pago y tu información completa.
Confirmas tu pago y nos compartes la información del terreno — es el punto de partida de los 5 días hábiles.
Cruzamos la información técnica, legal y de mercado de tu terreno con lo que nuestro equipo verifica directamente en campo, con el mismo criterio siempre.
Recibes tu Dictamen de Viabilidad Territorial completo, listo para presentarse al comprador.
Casos reales
Family offices · Banca patrimonial · Empresas desarrolladoras (industrial · habitacional · agroindustrial) · Propietarios de macrolotes en varios estados del país
“Busqué comprador durante cuatro años.”
“Siempre la misma respuesta: que iban a investigar y me avisaban, pero ya no volvían. Con el DVT fue distinto — al primer interesado que llegó, le tomó una semana decidirse; ya tenía la información que necesitaba. Firmamos en notaría 45 días después de tener el Dictamen. Estoy feliz.”
“Entre las veces que mostré el predio y el tiempo que pasé esperando respuestas que nunca llegaron, gasté mucho más que lo que costó el DVT.”
“Si lo hubiera tenido desde el principio, habría vendido años antes.”
“Vendí mi superficie con el DVT a través de Urbakasa a un fondo de inversión.”
“Me pagaron el precio correcto y todo salió como debía. Antes de eso, solo perdía el tiempo.”
“Llevaba tres años con mi asesor de confianza intentando vender, sin resultado.”
“Pedí el DVT y a los dos meses ya teníamos comprador — fue el mismo asesor de siempre quien cerró la venta con una empresa. En tres meses, contados desde que saqué el Dictamen, ya estábamos firmando en notaría. Me pagaron exactamente lo acordado. Se los recomiendo.”
Preguntas frecuentes
No. El Dictamen no expone tu terreno: muestra su situación real, con cada riesgo y cómo reducirlo. Un terreno que no se puede analizar es justo el que muchos compradores descartan. Con las condiciones claras, el precio se establece sobre comparables de mercado y no sobre una suposición.
No. El precio siempre lo pones tú. El DVT contrasta ese precio contra comparables reales de mercado — así sabes si tu precio es competitivo antes de negociar, con datos, no con una corazonada.
No. El Dictamen de Viabilidad Territorial es un análisis privado de Urbakasa —no un documento gubernamental, ni notarial— que no sustituye un avalúo oficial, ni asesoría jurídica o fiscal formal; es el filtro previo que establece las condiciones reales de un terreno.
Sí, te orienta. El Dictamen plantea opciones sobre cómo conviene cerrar la operación y qué considerar en lo fiscal, por ejemplo como persona física o moral, o el momento de la venta. No lo define, ni lo certifica: esos detalles se confirman con tu asesor fiscal antes de cerrar.
No. Te da el respaldo técnico que el comprador serio exige para considerar y evaluar tu terreno — no garantiza una venta, pero sí te pone en la conversación correcta.
El DVT documenta la realidad del terreno tal cual es. Esa honestidad es justamente lo que le da credibilidad ante el comprador; muchas veces hay cualidades que el mismo propietario desconoce y el DVT documenta.
Al solicitar el servicio, antes de iniciar el análisis.
El terreno que llega listo al comprador entra directo a la decisión.
Sí. El documento es tuyo y puedes presentarlo ante cualquier comprador. Salvo que tengamos una propuesta formal por parte de uno de nuestros clientes: en ese caso te avisaremos para que pauses la promoción de forma temporal, mientras se cierra la venta.
El DVT aplica a cualquier macrolote del país — la profundidad del análisis puede variar según las fuentes disponibles en cada estado, pero el método y el estándar son los mismos en todo México.
Tu asesor inmobiliario te acompaña durante todo el proceso del Dictamen — Urbakasa mantiene el contacto contigo a través de él.
12 meses con garantía de vigencia: si una fuente oficial cambió dentro de los 12 meses después de haber generado tu Dictamen, lo actualizamos sin costo — hasta 3 veces en ese periodo. Tu abanico de compradores deja de limitarse: puedes promocionar tu terreno por tu cuenta o a través de nuestra red de compradores, con el precio y las condiciones que tú decidas. Pasado el año, o agotadas las tres actualizaciones, una actualización adicional se cotiza como un Dictamen nuevo.
No, esos servicios no forman parte del Dictamen base. Pero podemos coordinarlos con nuestros aliados especializados, por un costo adicional al del DVT.
Este Dictamen es elaborado por el equipo de Urbakasa con UK2.0, la plataforma de Urbakasa: cada dato está trazado a una fuente oficial verificable — INEGI, IIEG, catastro, RPP, Poder Judicial, CONANP, SCT, SEMARNAT, REPDA, entre otras — no es una opinión de Urbakasa. No sustituye la revisión legal, técnica y ambiental que el comprador realice con sus propios asesores antes del cierre; para operaciones de mayor ticket, puede sumarse una validación legal/técnica externa antes de cerrar, con costo adicional.
Dictamen de Viabilidad Territorial (DVT)
El Dictamen te da prioridad frente a otros terrenos, acorta el análisis del comprador y reúne en un solo documento el análisis completo de tu terreno, tema por tema y con su fuente oficial.
En Urbakasa hemos visto que un terreno con información completa se vende en hasta 12 meses — sin ella, hasta 6 años.
Tu DVT incluye
Tomamos los Dictámenes en el orden en que llegan, con cupo limitado cada semana.